FX168全球投资之海外置业篇二:城市的投资潜力到底怎么看?

  在专题一里我们给出了2018年全球最值得投资的十大城市,那么,城市的投资潜力究竟是如何判断的?回答这个问题前,一起来回顾2017年两个有意思的城市案例。

  01 伦敦:重磅黑天鹅只砸下0.6%,是什么力量让市场如此坚挺?

  在英国脱欧、欧洲政局纷乱、恐袭频发、难民潮等诸多问题的阴云下,伦敦房市在过去的两年里可谓是紧紧牵动着全球投资者的神经。各大世界银行宣称脱欧就撤离伦敦,一时间全球都在议论英国人百万年薪的工作岗位会不会流失?伦敦房地产、尤其是商业地产会不会崩盘?

  然而,2017年过去了,伦敦房市的确出现了八年来的首次下滑,但与恐慌相去甚远,仅仅是较同期下滑了0.6%。并且各大金融机构也没有真的撤离伦敦,仅搬迁了很小一部分必需的职能机构。

  伦敦是世界上最核心的金融中心之一,同时也是世界上高等学府、人才最集中的城市之一,即便在加入欧盟的时代,英国也没有加入申根签证协议,英镑也没有被欧元取代。英国,一直保持了自身较高的独立性。不仅有雄厚的历史底蕴做支撑,临危受命的特蕾莎·梅以及现任政府也制定了相对靠谱的脱欧实施计划,在混乱中稳定了英国的局面。

  可见,脱不脱欧,英国毕竟是英国,伦敦也还是伦敦,至少在投资者眼中,值钱的依然值钱,这里的不动产仍然是放眼全球都数一数二的保值资产。

  02 澳洲:靠海外买家吹起来的泡沫是破灭还是继续疯狂?

  "泡沫"一词近几年几乎要跟这个市场绑定了。IMF多次警告称房地产泡沫在这个市场很可能悲剧收场;摩根士丹利分析师也多次指出这个市场的房价已经超过了可承受的最高值;就连本地的分析师也对泡沫的存在深信不疑。这个市场就是自2009年全球金融危机逐渐消散之后,涨幅达到现象级水平的澳洲房市,以悉尼和墨尔本两座城市为主。

  然而,澳大利亚统计局官方数据显示,2017年悉尼和墨尔本的房地产加权价格指数相比去年依然增长了大约13.8%。并非经济学者的担忧错误,房价与当地工资水平之间的差异的确会给市场留下诸多隐患。一个区域房地产市场最主要的支撑通常情况下是当地居民的刚性需求,短期投机行为最终会被长期需求消化或自己退出舞台。但是,短期市场决定价格的能力也是不容小觑的。

  在澳洲房市的海外买家中,以资金雄厚、热衷房产、作风激进的中国买家为主。澳洲因其舒适的气候、良好的环境以及就业、高校等丰富的资源,成为中国人买房、移民、留学最合适的目的地之一。加之世界局势的混乱,澳洲是少数不怎么受国际政治因素影响的居住净土。据澳洲移民局的数据,每年依然有大约30万来自世界各地的移民进入澳洲,且绝大多数会留在工作机会更多的悉尼和墨尔本。

  由此,这个泡沫吹了十年并没有破裂,后续会如何谁都很难断言。但这样的现象至少说明了投资者会坚定选择他们认可的投资条件和环境。

  房子,说到底是用来住的,保值增值的基础都离不开这一根本的属性,所以房产投资才会对区位高度敏感。一个区域房地产市场的投资价值往往与当地的政治、经济、文化、衣食住行的方方面面都有着微妙的联系,并且这是一个大众均可以打分的指标。

  所以,众多权威机构都会关注城市生活指数,并将其作为房产投资重要参考依据之一。我们在分析全球房地产市场,推荐值得投资的城市时,也会对宜居数据、持有成本、长期稳定因素等作出综合的分析。最后,借由科学的模型,给出综合评定的结果,以最大限度的贴合真实的投资决策。

  附表1 各城市宜居指数(以前10位为例)

  城市 宜居评分 气候

  城市

  宜居评分

  气候

  (平均气温、降雨量)

  上下班通勤平均距离

  及时间

  华人文化

  空气质量

  墨尔本

  ★★★★★

  10~21℃、650毫米

  17公里\ 38分钟

  浓厚

  优质

  温哥华

  ★★★★★

  7~23℃、1500毫米

  18公里\ 41分钟

  浓厚

  优质

  悉尼

  ★★★★★

  13~23℃、1200毫米

  19公里\ 43分钟

  浓厚

  优质

  维也纳

  ★★★★★

  0~20℃、600毫米

  8公里\ 26分钟

  良好

  优质

  夏威夷

  ★★★★☆

  23~27℃、400毫米

  20公里\ 42分钟

  良好

  良好

  多伦多

  ★★★★☆

  -3~21℃、800毫米

  22公里\ 43分钟

  发达

  良好

  西雅图

  ★★★★☆

  5~18℃、900毫米

  24公里\ 45分钟

  良好

  优质

  阿姆斯特丹

  ★★★★☆

  2~17℃、800毫米

  14公里\ 28分钟

  良好

  良好

  旧金山

  ★★★★☆

  10~15℃、600毫米

  22公里\ 42分钟

  浓厚

  良好

  柏林

  ★★★★☆

  1~18℃、600毫米

  11公里\ 32分钟

  良好

  良好

  东京

  ★★★★☆

  5~25℃、1350毫米

  17公里\ 44分钟

  良好

  良好

  资料来源:《2018全球投资市场蓝皮书》海外房产专册

  附表2 各城市成本指数(以前10位为例)

  城市

  成本评分

  市区公寓均价

  (美元/平方米)

  郊区公寓均价

  (美元/平方米)

  购买额外成本

  (按房价计算)

  持有成本

  (每年按房价计算)

  休斯顿

  ★★★★★

  $1985

  $1072

  0.1%

  3%

  胡志明市

  ★★★★☆

  $2210

  $1000

  0.5%

  0.5%

  吉隆坡

  ★★★★☆

  $2980

  $1500

  2%

  1%

  卡尔加里

  ★★★★☆

  $3260

  $2370

  0.1%

  0.5%

  蒙特利尔

  ★★★★☆

  $3720

  $2220

  1%

  2%

  惠灵顿

  ★★★★☆

  $3850

  $2300

  4%

  0.5%

  迪拜

  ★★★★☆

  $3920

  $2560

  3%

  0.5%

  曼谷

  ★★★★☆

  $4170

  $2100

  3%

  2%

  巴塞罗那

  ★★★☆☆

  $5370

  $3620

  10%

  1%

  柏林

  ★★★☆☆

  $5580

  $3800

  15%

  0.5%

  资料来源:《2018全球投资市场蓝皮书》海外房产专册

  附表3 各城市长期稳定指数(以前10位为例)

  城市

  成本评分

  政治因素

  经济因素

  城市规模

  居民结构

  温哥华

  ★★★★☆

  稳定

  适中

  中

  多元化

  多伦多

  ★★★★☆

  稳定

  强劲

  大

  多元化

  纽约

  ★★★★☆

  稳定

  强劲

  巨大

  多元化

  华盛顿

  ★★★★☆

  稳定

  较强

  大

  多元化

  旧金山

  ★★★★☆

  稳定

  强劲

  大

  多元化

  夏威夷

  ★★★★☆

  稳定

  一般

  中

  多元化

  维也纳

  ★★★★☆

  稳定

  一般

  中

  较多元化

  日内瓦

  ★★★★☆

  稳定

  较强

  中

  较多元化

  新加坡

  ★★★★☆

  稳定

  强劲

  大

  多元化

  悉尼

  ★★★★☆

  稳定

  强劲

  大

  多元化

  资料来源:《2018全球投资市场蓝皮书》海外房产专册

  这十个城市究竟是如何选出的?如何鉴别一个城市房地产市场的增长空间?个人投资者与机构投资者在房产市场的投资行为会存在哪些不同,又会对最终的收益产生怎样的影响?这些疑问将在后续的系列文章中为您一一解答,FX168财经网、FX168微信公众号以及FX168APP客户端也将同步发表。

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